О признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.09.2014 № 3 к договору аренды земельного участка от 30.05.2002 № 2242…

79014_740170

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 306-КГ15-14267

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва 20.11.2015 Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., рассмотрев жалобы (заявления) общества с ограниченной ответственностью «Лэйла» и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 (судьи Коноплёва М.В., Ананьев Р.В., Хайруллина Ф.В.) по делу № А55-891/2015 Арбитражного суда Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Лэйла» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.09.2014 № 3 к договору аренды земельного участка от 30.05.2002 № 2242, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее – Управление Росимуществом) и обществом, оформленного сообщением от 20.10.2014 № 09/606/2014-485; обязании Управления Росреестра со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации дополнительного соглашения.

К участию в деле привлечено Управление Росимуществом.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16.03.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015, заявленные требования удовлетворены.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), суды пришли к выводу о том, что у общества по истечении срока договора аренды имеется преимущественное право на продление договора аренды земельного участка.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015, решение суда первой инстанции от 16.03.2015 и постановление суда апелляционной инстанции от 26.05.2015 отменены, в удовлетворении требований отказано.

В кассационных жалобах, поданных в Верховный Суд Российской Федерации, Территориальное агентство по управлению государственным имуществом Самарской области и общество с ограниченной ответственностью «Лейла» просят отменить постановление суда округа от 13.08.2015 и оставить в силе решение суда первой инстанции от 16.03.2015 и постановление суда апелляционной инстанции от 26.05.2015. При этом заявители ссылаются на существенное нарушение судом округа норм материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, оценив доводы кассационных жалоб заявителей, суд не усматривает оснований для передачи кассационных жалоб для рассмотрения в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.

Как установлено судами, в соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже права аренды земельного участка от 17.05.2002 между администрацией Автозаводского района города Тольятти (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 30.05.2002 № 2242, по условиям которого обществу предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 91 кв.м, с кадастровым номером 63:09:01 01 120:у07, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 6 квартал, ул. Фрунзе, сроком до 16.05.2007.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.03.2013 № 09/034/2013-885 собственником спорного земельного участка является Российская Федерация. Право собственности Российской Федерации на указанный земельный участок было зарегистрировано одновременно с регистрацией договора аренды земельного участка 18.07.2002.

Между Управлением Росимуществом (арендодатель) и обществом (арендатор) также было заключено дополнительное соглашение от 09.09.2014 № 3

к договору аренды земельного участка от 30.05.2002 № 2242, которым изменены сведения об арендодателе, продлен срок договора на 49 лет с 17.05.2007 по 16.05.2056, изменены сведения о земельном участке в части кадастрового номера и содержание пунктов 2, 3, 4, 5, 6, 7 договора аренды.

Управление Росреестра 20.10.2014 № 09/606/2014-485 отказало обществу в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка , ссылаясь на то, что на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение положений статей 34, 38 Земельного кодекса при заключении соглашения о продлении срока аренды.

Полагая, что отказ Управления Росреестра не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекс а Российской Федерации, пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации пришли к выводу о том, что общество по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях имеет преимущественное право на продление договора аренды земельного участка.

Суд округа, отменяя судебные акты суда первой и апелляционной инстанции правомерно указал, что по смыслу указанных норм намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок.

Преимущественное право арендатора, гарантированное статьей 621 Гражданского кодекса, на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (пункт 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 4.4.,4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда \российской Федерации от 25.01.2013№13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73»Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды(пункт 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции),вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенного с другим лицом.

В случае, когда договор аренды не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя

заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

Суд округа обоснованно также указал, что при заключении нового договора аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу требований пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса (действовавшей до 01.03.2015 в силу Федерального Закона №171-ФЗ от 23.06.2014) должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.

На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии таких заявлений право аренды приобретается на торгах. При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем, может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов.

При заключении дополнительного соглашения от 09.09.2014 № 3 к договору аренды земельного участка от 30.05.2002 № 2242 не была соблюдена установленная законом процедура предоставления в аренду земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, в связи с чем Управление Росреестра правомерно отказало в его регистрации.

Обжалуемое постановление принято в соответствии с компетенцией суда округа, в пределах полномочий, предусмотренных статьями 286, 287 Кодекса при правильном применении норм материального права.

С учетом изложенного и руководствуясь статьей 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационных жалоб общества с ограниченной ответственностью «Лэйла» и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Российской Федерации Н.С.Чучунова