Определение ВС РФ от 03.12.2019 № 18-КГ19-134

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело№18-КГ19-134 №2-1000/2017 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 3 декабря 2019 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова ВВ., судей Гетман Е.С. и Киселёва А.П.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Сочи к Гудимову Олегу Николаевичу о сносе самовольной постройки и по встречному иску Гудимова О Н . к администрации города Сочи о признании права собственности на самовольную постройку по кассационной жалобе Гудимова О.Н. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июня 2018 г.

при участии представителя ответчика Гудимова О.О., уполномоченного на основании доверенности от 10 октября 2017 г. на представление интересов Гудимова ОН., Немеш И В . , уполномоченной на основании доверенности от 13 июня 2018 г. на представление интересов Гудимова О.Н.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С, выслушав объяснения Гудимова О.О. и Немеш И.В., поддержавших доводы кассационной жалобы,

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

10 января 2017 г. администрация города Сочи обратилась в суд с иском к Гудимову О.Н. о признании объектов, расположенных на земельном участке, занимаемом ответчиком, самовольными строениями и возложении на ответчика обязанности по их сносу, ссылаясь на то, что ответчиком на арендуемом им земельном участке выполняются работы по реконструкции приобретённого по договору купли-продажи объекта незавершённого строительства и возведение другого объекта без соответствующего разрешения и в нарушение Правил застройки и землепользования на территории муниципального образования города-курорта Сочи.

Гудимов О.Н. иск не признал и обратился со встречным требованием о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, а также просил зарегистрировать за ним право собственности на жилой дом и хозяйственную постройку.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 17 февраля 2017 г. в удовлетворении иска администрации города Сочи отказано, встречный иск Гудимова О.Н. удовлетворён.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 1 июня 2017 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба администрации города Сочи - без удовлетворения.

Определением Адлерского районного суда г. Сочи от 12 апреля 2018 г. МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея восстановлен пропущенный процессуальный срок подачи апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции от 17 февраля 2017 г.

Определением от 26 апреля 2018 г. судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации; МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июня 2018 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение, которым первоначальный иск удовлетворён, в удовлетворении встречного иска Гудимова О.Н. отказано.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2019 г. Гудимову О.Н. восстановлен пропущенный процессуальный срок для подачи кассационной жалобы на указанное апелляционное определение.

В кассационной жалобе Гудимов О.Н. просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июня 2018 г., как незаконное.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 5 июля 2019 г. отказано в передаче кассационной жалобы Гудимова О.Н. вместе с материалами истребованного дела для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Нечаева В.И. от 10 октября 2019 г. отменено определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 5 июля 2019 г., кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражениях на неё, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьёй 390 14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения допущены судом при рассмотрении настоящего дела.

Судом установлено и из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером (далее - КН) площадью 2 372 кв.м, расположенный в Имеретинской низменности Адлерского района г. Сочи, находится в собственности Российской Федерации.

Проект планировки территории Имеретинской низменности Адлерского района г. Сочи (детализированный проект планировки территории) утверждён приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 27 июля 2011г. № 104-ОИ.

10 июня 2014 г. Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации выдано разрешение на строительство №КШЗЗ09000- 163МС/ОИ третьего пускового комплекса зоны А «Комплекс зданий и сооружений «Малый Ахун» на 1441 номер в Имеретинской низменности, из них 247 номеров категории 4 звезды и 1 194 номера категории 3 звезды (проектные и изыскательские работы, строительство)».

24 декабря 2014 г. Территориальным управлением Росимущества в Краснодарском крае указанный земельный участок по договору аренды № 566п передан ОАО «Центр «Омега» на срок до 28 октября 2060 г. с видом разрешённого использования - «комплекс зданий и сооружений «Малый Ахун» в Имеретинской низменности, 225 номеров категории 4 звезды и 1 100 номеров категории 3 звезды (проектные и изыскательские работы, строительство)».

16 марта 2015 г. Гудимов О.Н. приобрёл у ОАО «Центр «Омега» на основании договора купли-продажи № 294/К-П двухэтажный объект незавершённого строительства с КН общей площадью 652,3 кв.м и степенью готовности 85%, расположенный на данном земельном участке.

Право собственности на указанный объект зарегистрировано за Гудимовым О.Н. в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10 апреля 2015 г. .

По договору цессии от 16 марта 2015 г. № 295/п права арендатора земельного участка с КН перешли к Гудимову О.Н.

Судом также установлено, что в границах данного земельного участка Гудимовым О.Н. выполняются работы по реконструкции объекта незавершенного строительства, в результате которых возведён третий этаж строения и увеличена площадь застройки на 350 кв.м, а также выполняются работы по возведению одноэтажного объекта площадью застройки 85 кв.м.

Удовлетворяя встречный иск Гудимова О.Н. о сохранении в реконструированном состоянии жилого дома, об обязании поставить на государственный кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности на жилой дом и хозблок, суд первой инстанции указал на то, что согласно заключению судебной экспертизы жилой дом соответствует общим требованиям безопасности зданий и сооружений, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан. Кроме того, суд учёл, что прежнему собственнику строения - ОАО «Центр «Омега» выдано разрешение на строительство, а проект планировки территории Имеретинской низменности Адлерского района г. Сочи утверждён приказом Министерства регионального развития Российской Федерации.

Удовлетворяя иск администрации города Сочи и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что разрешение на строительство жилого дома Гудимову О.Н. не выдавалось, а изменение сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о виде разрешённого использования земельного участка в отсутствие волеизъявления собственника и в противоречие с договором аренды не позволяет утверждать о соответствии строения градостроительному регламенту и виду его разрешённого использования в первой зоне округа горно-санитарной охраны. Суд также указал, что соответствие спорной постройки строительным нормам и правилам, а также факт безопасности её эксплуатации не имеют значения вследствие установления существенных нарушений норм градостроительного и земельного законодательства со стороны Гудимова О.Н.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что при вынесении судебного постановления не было учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (пункт 2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах втором и третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума от 29 апреля 2010 г. № 10/22), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку,

предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 28 постановления Пленума от 29 апреля 2010 г. № 10/22, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Из содержания указанных положений следует, что в том случае, когда реконструкция объекта недвижимого имущества (например, в целях строительства индивидуального жилого дома) осуществлена на земельном участке, на котором не допускается строительство такого дома, в признании права собственности на самовольную постройку должно быть отказано независимо от установления обстоятельств ненарушения такой реконструкцией прав и охраняемых законом интересов других лиц и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

При этом в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой (пункт 23 постановления Пленума от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

С учётом приведённых положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьёй 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Таким образом, арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно письму администрации города Сочи земельный участок с КН расположен в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта, утверждённой приказом Министра здравоохранения РСФСР от 21 октября 1969 г. № 297 «Об утверждении границ округа и зон горно­ санитарной охраны Черноморского побережья Краснодарского края от Анапы до Сочи» (т. 1, л.д. 111), и передан в аренду ОАО «Центр «Омега» с видом разрешённого использования «комплекс зданий и сооружений «Малый Ахун» в

Имеретинской низменности, 225 номеров категории 4 звезды и 1 100 номеров категории 3 звезды (проектные и изыскательские работы, строительство)».

При этом земельные участки землепользователей в границах санитарных зон курортов подчинены особому правовому режиму (пункт 2 статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации).

По договору цессии от 16 марта 2015 г. № 295/п права арендатора в отношении указанного земельного участка перешли к Гудимову О.Н.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 19 января 2016 г. данный земельный участок имеет вид разрешённого использования «малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов)» (т. 1, л.д. 12-15).

Таким образом, сведения о виде разрешённого использования в кадастровой выписке от 19 января 2016 г. не соответствуют сведениям о виде разрешённого использования, указанным в договоре аренды от 24 декабря 2014 г. и договоре цессии от 16 марта 2015 г.

При таких обстоятельствах суду следовало установить, кем и на каком основании были внесены изменения в сведения ЕГРН о виде разрешённого использования земельного участка, имея в виду, что по общему правилу продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на аукционах (пункт 1 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации), а в тех случаях, когда земельный участок был предоставлен для определённых целей и без проведения аукциона, изменение арендатором существующего вида его разрешённого использования на вид «для индивидуального жилищного строительства» недопустимо (Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешённого использования земельного участка, утверждённый Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 г.).

Однако в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации этого судом апелляционной инстанции сделано не было.

Придя к выводу о том, что изменение сведений ЕГРН о виде разрешённого использования земельного участка было осуществлено в отсутствие волеизъявления собственника - Российской Федерации, суд не сослался на доказательства, которые могли подтвердить этот вывод, чем нарушил требования статьи 198 (часть 4) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с этим вынесенное судебное постановление нельзя признать отвечающим требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Допущенные нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

С учётом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июня 2018 г. и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390 14 -390 16 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июня 2018 г. отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в Краснодарский краевой суд.

Председательствующий