Определение ВС РФ от 05.06.2018 № 5-КГ18-22

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№5-КГ18-22 О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г.Москва 5 июня 2018 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Асташова СВ., судей Киселёва А.П., Романовского С В .

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сафонова Андрея Викторовича к закрытому акционерному обществу «ФЦСР», Куликову Роману Викторовичу, Макеевой Юлии Алексеевне о признании права собственности на квартиру, признании недействительным предварительного договора купли-продажи, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, возложении обязанности прекратить запись о государственной регистрации права собственности, освободить квартиру, выселении, снятии с регистрационного учёта по месту жительства, по кассационной жалобе Сафонова Андрея Викторовича на решение Доргомиловского районного суда г. Москвы от 6 марта 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 июня 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселева А.П., выслушав объяснения представителя истца Сафонова А.В. - Ленской Л.Г., поддержавшей доводы кассационной жалобы, Куликова Р.В. и представителя ЗАО «ФЦСР» Тимофеева Т.А., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А., полагавшую жалобу подлежащей удовлетворению, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Сафонов А.В. обратился в суд названным выше иском, с учётом его дополнения и уточнения, в обоснование которого указал, что 19 июня 2008 г. между ним и ООО «Аванта» заключён договор, именуемый предварительным договором купли-продажи квартиры, по которому ООО «Аванта» приняло на себя обязательство в соответствии с основным договором передать в собственность истца квартиру общей проектной площадью 152,0 кв.м в многоэтажном жилом доме по строительному адресу:

, кварталы 1 и 2, корпус 2А. Истец полагал, что между сторонами заключён договор участия в долевом строительстве.

Сафоновым А.В. перечислены на счёт ООО «Аванта» руб., в то время как ООО «Аванта» в нарушение условий договора обязательство по передаче квартиры Сафонову А.В. не исполнило, квартиру не передало.

Кроме того, в отношении той же квартиры между ЗАО «ФЦСР» и Куликовым Р.В. заключён договор, названный предварительным договором купли-продажи, на основании которого квартира передана Куликову Р.В. и за ним зарегистрировано право собственности.

Данный договор истец полагает ничтожным, а владение Куликовым Р.В. спорной квартирой незаконным и недобросовестным, поскольку ЗАО «ФЦСР» не имело право распоряжаться этой квартирой, договор прикрывал фактическую сделку купли-продажи готового жилья в уже построенном доме, направленную на распоряжение имуществом, созданным за счёт участников долевого строительства.

Решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 6 марта 2017 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 июня 2017 г., в удовлетворении иска Сафонова А.В. отказано.

В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене решения Дорогимиловского районного суда г. Москвы от 6 марта 2017 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 июня 2017 г. как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселева А.П. от 25 апреля 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, и возражения на нее, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны

восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судебными инстанциями при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 31 января 2002 г. между Правительством г. Москвы и ЗАО «ФЦСР» заключён инвестиционный контракт, по условиям которого в рамках реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции жилых кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: ул. ЗАО «ФЦСР» как инвестор обязуется за счёт собственных, привлечённых или заёмных средств произвести проектно-изыскательские, строительно-монтажные и пусконаладочные работы по инвестиционным объектам и сдать их поэтапно в согласованные сторонами сроки.

В соответствии с пунктом 6.1 данного контракта инвестор вправе по согласованию с администрацией частично передать свои права третьему лицу при условии принятия последним условий и обязательств по контракту.

Инвестор вправе с уведомлением в установленном порядке администрации в лице Департамента муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы передать на договорной основе третьему лицу полностью или частично право инвестирования строительства жилой части объектов и право получения в собственность доли инвестора в жилой части объектов при условии сохранения за инвестором всех обязательств, предусмотренных названным контрактом (пункт 6.3).

28 марта 2005 г. между ЗАО «ФЦСР», ООО «Аванта» и ООО «АвалонИнвест» заключён инвестиционный договор № 1, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по комплексной реконструкции жилых кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: ул.

.

В рамках указанного договора стороны предусматривали приобретение соинвесторами имущественных прав на жилую площадь инвестиционного объекта: доля города Москвы - 30%; собственность ЗАО «ФЦСР» - 5 %; собственность ООО «Аванта» - 60%; собственность ООО «АвалонИнвест» - 5 % (пункт 3.1).

19 июня 2008 г. между ООО «Аванта» и Сафоновым А.В. заключён договор, именуемый предварительным договором купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязались до 1 января 2010 г. заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по строительному адресу: корпус 2 АБВ кварталов 1 и 2 .

В договоре указано, что на момент его заключения продавцу принадлежит имущественное право требования на квартиру.

Согласно пункту 2.1 договора продавец принял на себя обязательства передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить

квартиру, имеющую на момент заключения договора следующие проектные характеристики: № (тип «И»), ориентировочная общая площадь 152,0 кв.м, 20 этаж, 2 секция, корпус 2 А. Квартира передаётся с отделкой и установленным оборудованием.

Судом также установлено, что 29 декабря 2012 г. комитетом государственного строительного надзора г. Москвы разрешён ввод в эксплуатацию построенного жилого дома с подземной автостоянкой расположенного по адресу: , строительный адрес: , кварталы 1 и 2, корп. 2 АБВ (т.1, л.д.146 - 149).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 16 декабря 2015 г. в отношении ООО «Аванта» введена процедура наблюдения.

15 октября 2016 г. между ЗАО «ФЦСР» и Куликовым Р.В. заключён предварительный договор, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство заключить в срок до 15 февраля 2016 г. договор куплипродажи недвижимого имущества, предметом которого будет являться четырёхкомнатная квартира, без внутренней отделки, общей площадью 142,9 кв.м, на 20 этаже жилого дома по адресу:

.

8 февраля 2016 года между ЗАО «ФЦСР» и Куликовым Р.В. заключено соглашение о передаче квартиры в качестве обеспечения по предварительному договору от 15 октября 2015 г., согласно которому продавец передает в ограниченное пользование покупателю четырехкомнатную квартиру общей площадью 142,9 кв.м, расположенную на 20 этаже жилого дома по адресу:

.

Разрешая заявленные требования, суд пришёл к выводу о том, что договором инвестирования № 1 от 22 марта 2005 г. не был предусмотрен конкретный перечень квартир, которые должны были войти в долю соинвестора ООО «Аванта».

По результатам реализации данного инвестиционного договора жилая площадь передавалась как в собственность ООО Аванта, так и в собственность ЗАО «ФЦСР» и ООО «АвалонИнвест». При этом пунктами 3.4, 1.2.14 инвестиционного договора предусмотрено подписание сторонами предварительного протокола распределения долей, однако этого сделано не было.

По мнению суда, заключённое между Сафоновым А.В. и ООО «Аванта» соглашение, не может возложить на ЗАО «ФЦСР» обязанность передать квартиру истцу, так как протокол предварительного распределения объектов недвижимости между участниками инвестиционного контракта подписан не был.

С такими выводами согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с обжалуемыми судебными постановлениями согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 1 статьи 196 названного кодекса при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применён по данному делу.

Судом установлено, что между сторонами инвестиционного договора № 1 от 28 марта 2005 г., включая ЗАО «ФЦСР» и ООО «Аванта», сложились отношения по инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений в строительство многоквартирных жилых домов.

В соответствии со статьёй 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений), на который имеется указание в инвестиционном договоре № 1, инвесторы имеют равные права на: осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами; самостоятельное определение объёмов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации; осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения; объединение собственных и привлечённых средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации; осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 8 названного закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Судом установлено, что доли инвесторов изначально определялись в виде процентов от построенной жилой площади, однако протокол распределения конкретных объектов завершенного строительства не подписан.

Между тем, факт участия ООО «Аванта» в инвестиционной деятельности, результатом которой является, в том числе и спорный объект недвижимости, под сомнение не поставлен и не опровергнут.

По условиям договора данному инвестору подлежало распределение 60 % общей жилой площади.

Отсутствие формального документа - проекта распределения жилой площади - само по себе не является безусловным основанием для лишения инвестора прав на результаты инвестиционной деятельности, и в случае возникновения спора не освобождает суд от предусмотренной частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязанности определить в качестве имеющего значение для дела обстоятельства вопрос о доле соответствующего инвестора в результатах инвестиционной деятельности и разрешить его с соответствующим распределением обязанности по доказыванию.

Сложившиеся между Сафоновым А.В. и ООО «Аванта» отношения судебные инстанции квалифицировали как участие в долевом строительстве многоквартирного дома, регулирующееся положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а договор, заключённый между Куликовым Р.В. и ЗАО «ФЦСР», как предварительный договор купли-продажи.

Отказывая в удовлетворении иска Сафонова А.В., судебные инстанции сослались на положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определённую вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи её кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь ещё не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Между тем, исходя из квалификации, данной судебными инстанциями договору, заключённому между Куликовым Р.В. и ЗАО «ФЦСР», как предварительному договору купли-продажи, суды не учли, что в соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определённой вещи.

По настоящему делу выводов о том, что заключённый между ЗАО «ФЦСР» и Куликовым Р.В. договор, является не предварительным, а основным договором купли-продажи, не сделано. Кроме того, наличие у ЗАО «ФЦСР» необходимого для этого права собственности на спорую квартиру судами также не установлено.

С учётом изложенного, применение судами первой и апелляционной инстанций положений статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации противоречит установленным этими судебными инстанциями обстоятельствам дела и данной ими квалификации правоотношений сторон.

Кроме того, судебными инстанциями в качестве имеющего значения для правильного разрешения спора обстоятельства не учтено, что спорная квартира ЗАО «ФЦСР» Куликову Р.В. не передавалась, право собственности Куликова Р.В. на неё признано решением суда.

В апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 июня 2017 г. по настоящему делу указано, что решение Доргомиловского районного суда г. Москвы от 17 марта 2016 г., которым за Куликовым Р.В. признано право собственности на квартиру, преюдициального значения для настоящего спора не имеет.

Данное решение впоследствии было отменено определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 5 сентября 2017 г.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу частей 2, 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодека Российской Федерации или частей 2, 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придёт к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

С учётом изложенного Судебная коллегия приходит к выводу о том, что судами первой и апелляционной инстанции по настоящему делу допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, а принятые судебными инстанциями постановления не отвечают требованиям законности и обоснованности, вследствие чего они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Доргомиловского районного суда г. Москвы от 6 марта 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 июня 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первЩинстанции.

Председательствуют

Судьи