Определение ВС РФ от 10.06.2025 № 32-КГ25-11-К1

Согласно части 5 указанной статьи арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 данной статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.#❝

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 28 марта 2024 г. по делу № отмечено, что положения части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, предусматривая возможность пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются частью комплекса мер поддержки социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц, принятых, как это следует из пояснительной записки к проекту данного федерального закона, в целях защиты национальных интересов Российской Федерации в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций.#❝

Указанная норма преследует цель соблюдения баланса интересов сторон договора аренды, заключенного на определенный срок, и, учитывая возможное негативное влияние таких действий иностранных государств и международных организаций, при которых эффективное исполнение договора в течение установленного срока может быть затруднено (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 31 октября 2023 г. № 2896-0).#❝

На основании заключенного между комитетом и Усовой Е.Е. договора аренды от 12 октября 2012 г. № на срок до 9 октября 2022 г. арендатору был предоставлен земельный участок с кадастровым номером для индивидуального жилищного строительства.#❝

Согласно пункту 6.2 указанного договора аренды, договор прекращает свое действие по истечению срока аренды.#❝

До истечения срока действия договора аренды, 9 октября 2022 г. арендатор (Усова Е.Е.) реализуя установленное законом право, в соответствии с положениями Федерального закона № 58-ФЗ направила в комитет заявление о продлении срока действия договора.#❝

В установленные законом сроки решение о заключении дополнительного соглашения к договору аренды уполномоченным органом не принято.#❝

19 июня 2023 г. Усова Е.Е. направила в комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области уведомление о заключении договора о замене стороны в обязательстве от 10 февраля 2023 г. по договору аренды от 12 октября 2012 г. № .#❝

В письме от 21 апреля 2023 г. № комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области сообщил Юрову А.А., что в период с 9 октября 2022 г. по 21 марта 2023 г. обращения от Усовой Е.Е. о заключении дополнительного соглашения в порядке Федерального закона № 58-ФЗ не поступали.#❝

Впоследствии в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района направлен отказ от договора аренды от 12 октября 2012 г. № 10657/1 (письмо от 1 марта 2023 г. №01-23/2121).#❝

При разрешении спора суд апелляционной инстанции, с целью установления обязанности комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района рассмотреть заявление арендатора о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, не учёл положения пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.#❝

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю Бремя доказывания факта направления сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (пункт 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).#❝

Таким образом, судебные инстанции с целью установления обязанности у комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области заключить дополнительное соглашение, не обеспечили надлежащую проверку направления требования Усовой Е.Е., в том числе относимости копии конверта и описи, а также не установили причин неполучения корреспонденции.#❝

Поскольку юридически значимое сообщение может считаться доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно#❝

направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним, в этой связи подлежали установлению основания, при которых арендодатель вправе отказать в заключении дополнительного соглашения (часть 3 статьи 8 Федерального закона № 58-ФЗ).#❝

Вместе с тем, требование Юрова А.А. направлено на признание уведомления от 1 марта 2023 г. о прекращении договора аренды недействительным и признании договора аренды, действующим на прежних условиях.#❝

В случае если уполномоченный орган не заключил дополнительное соглашение на основании части 3 статьи 8 Федерального закона № 58-ФЗ, при отсутствии условий для отказа, арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению дополнительного соглашения, поскольку не требуется принятие решения и соблюдение административных процедур.#❝

Вместе с тем, проверяя требования о признании договора действующим при направлении уведомления о заключении дополнительного соглашения, судебным инстанциям следовало исходить из преследуемой арендатором материально-правовой цели направленной на оспаривание отказа арендодателя в продлении срока действия договора.#❝

Кроме того, при отсутствии у комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области обязанности продлить договор аренды следует учитывать следующие обстоятельства.#❝

Положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов (пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020г.).#❝

В этой связи, поскольку после 9 октября 2022 г. Усова Е.Е. (арендатор) продолжила пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, то такой договор может считаться заключенным на неопределенный срок.#❝

Правила пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 4 пункта 3 постановление Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.#❝

Таким образом, реализация арендодателем права на односторонний отказ предусмотрена пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и такой отказ не может быть признан недействительным, за исключением, если такие действия арендодателя будут квалифицированы как недобросовестные.#❝

Судебные инстанции, разрешая спор, не установили всех юридически значимые обстоятельства и не обеспечили правильность применения норм действующего законодательства, регулирующих спорные правоотношения.#❝

В силу статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор публичного земельного участка в пределах договора аренды вправе передать свои права и обязанности по этому договору третьим лицам с соблюдением правил, установленных названными нормами.#❝

В пункте 2 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснено, что договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации.#❝

Согласно пункту 2 статьи 164 и пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации соглашения к зарегистрированному договору аренды также подлежит обязательной государственной регистрации.#❝

Согласно пункту 133 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Росреестра от 7 декабря 2023 г. № П/0514 при изменении договора аренды на основании соглашения сторон договора в реестр прав на недвижимость вносятся: запись о сделке - государственной регистрации соглашения; в порядке, предусмотренном пунктом 15 Порядка, изменения, в том числе сведения о дополнительном соглашении к договору аренды, в существующие запись о сделке - государственной регистрации договора аренды, запись об ограничении (обременении) - государственной регистрации аренды.#❝

Требования Юрова А.А. основаны на соглашении от 10 февраля 2023 г. о внесении изменений в ранее заключенный договор аренды земельного участка, которое в установленном законом порядке не было зарегистрировано.#❝

Поскольку на основании указанного соглашения арендатор передавал свои права и обязанности по договору аренды, подлежащему государственной#❝

регистрации, другому лицу (перенаем), то такое соглашение подлежит регистрации.#❝

В этой связи для цели установления наличия у Юрова А.А. права на обращение в суд подлежали установлению обстоятельства возникновения у заявителя в рамках арендных правоотношений каких-либо субъективных прав и законных интересов.#❝

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами апелляционной и кассационной инстанций нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 16 января 2024 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15 мая 2024 г. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.#❝

Руководствуясь статьями 390 14 -390 16 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации#❝

определила:#❝

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 16 января 2024 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15 мая 2024 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.#❝

Председательствующий#❝