Определение ВС РФ от 28.04.2026 № 45-КГ26-2-К7

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном этим кодексом для охранных зон (пункт 3).#❝

Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок (пункт 4).#❝

Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу (пункт 5).#❝

Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами (пункт 6).#❝

Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке (пункт 7).#❝

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на начало строительства спорных построек в 2016-2017 годы) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.#❝

Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 339-ФЗ) пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнен абзацем вторым и изложен в следующей редакции «1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.#❝

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии#❝

с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка».#❝

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в этой же редакции лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.#❝

Использование самовольной постройки не допускается.#❝

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.#❝

Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2019 г. № 26-П по делу о проверке конституционности статей 15, 16 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 242 Бюджетного кодекса Российской Федерации и части 10 статьи 85 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации городского округа Верхняя Пышма, запрет на строительство зданий, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения (необходимость#❝

получения соответствующего разрешения) был предусмотрен Правилами охраны магистральных газопроводов, утвержденными постановлением Совета Министров СССР от 12 апреля 1979 г. № 341 (пункт 23), Положением о землях транспорта, утвержденным постановлением Совета Министров СССР от 8 января 1981 г. № 24 (пункт 11), СНиП П-45-75 «Магистральные трубопроводы. Нормы проектирования» (таблица 5), а затем - Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 6 статьи 90) и Федеральным законом от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» (статья 28).#❝

Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1969 г. и Земельный кодекс РСФСР 1970 г. предусматривали соответственно в статьях 46 и 118 ведение уполномоченными государственными органами государственного земельного кадастра, содержащего совокупность достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Согласно пункту 6 Правил охраны магистральных газопроводов и пункту 26 Положения о землях транспорта материалы о фактическом положении трубопроводов (исполнительная съемка) передавались исполнительным комитетам районных, городских, районных в городах Советов народных депутатов для нанесения трасс трубопроводов (но не охранных зон и минимальных расстояний) на районные карты землепользовании.#❝

В федеральных законах от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» был провозглашен принцип открытости сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в государственном земельном кадастре.#❝

Правила охраны магистральных трубопроводов были также утверждены Минтопэнерго России 29 апреля 1992 г. и постановлением Госгортехнадзора России от 22 апреля 1992 г. № 9 .#❝

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. № 1521 утвержден перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на#❝

и обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».#❝

Согласно пункту 24 указанного постановления пункт 7.15 СП 36.13330.2012 и таблица 4 к нему стали обязательными с 1 июля 2015 г.#❝

Согласно пункту 7.15 СП 36.13330.2012 расстояния от оси подземных и наземных (в насыпи) трубопроводов до населенных пунктов, отдельных промышленных и сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений должны приниматься в зависимости от класса и диаметра трубопроводов, степени ответственности объектов и необходимости обеспечения их безопасности, но не менее значений, указанных в таблице 4.#❝

СП 36.13330.2012 является актуализированной редакцией СНиП 2.05.06-85*, который, в свою очередь, являлся переизданием СНиП 2.05.06-85.#❝

Таким образом, на момент начала строительства спорных строений и заключения договора купли-продажи земельного участка ответчиком пункт 7.15 СП 36.13330.2012 являлся обязательным к применению.#❝

Доводы суда первой инстанции о рекомендательном характере СНиП 2.05.06-85*, не являющегося нормативным актом, со ссылкой на решение Верховного Суда Российской Федерации от 27 мая 2015 г. № АКПИ15-360 являются необоснованными, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» Правительство Российской Федерации утвердило перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований данного федерального закона, в том числе обязательное применение пункта 7.15 СП 36.13330.2012.#❝

На обязательность применения СНиП 2.05.06-85* указано в том числе в решении Верховного Суда Российской Федерации от 27 мая 2015 г. № АКПИ15-360, на которое сослались как суд, так и Вершинин Г.О. в своих возражениях на кассационную жалобу общества.#❝

В данном решении указано лишь на то, что на СНиП 2.05.06-85*, являющийся техническим регламентом, не распространяются требования, относящиеся к процедуре принятия и издания нормативных правовых актов.#❝

В частности, в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 6 октября 2015 г. № 2318-0 отмечено, что СНиП 2.05.06-85 «Магистральные трубопроводы» составляет дополнительную часть подлежащей обязательному исполнению нормативной базы, определяющей технические параметры обеспечения нормальных условий строительства и эксплуатации объектов системы газоснабжения, включающие требования о соблюдении минимально допустимых расстояний от оси подземных и наземных (в насыпи) газопроводов до населенных пунктов, отдельных промышленных и сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений в случаях планируемого строительства зданий и сооружений на земельных участках, входящих в охранную зону магистральных трубопроводов.#❝

Согласно пункту 2 Обзора судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 июня 2021 г., определение территории, входящей в границы минимальных расстояний до магистрального или промышленного трубопровода, до установления этой зоны в порядке, предусмотренном статьей 106 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется с учетом положений СНиП 2.05.06-85*.#❝

Таким образом, возведение строения в зоне минимальных расстояний без согласования с эксплуатирующей газопровод организацией является основанием для признания постройки самовольной и возложения обязанности ее снести или привести в соответствие, за исключением случаев, указанных в абзаце втором пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.#❝

Вводя данное исключение для признания постройки самовольной, законодатель одновременно конкретизировал условия, при которых публичный доступ к сведениям о зоне с особыми условиями использования территории и границах такой зоны считается обеспеченным.#❝

Так, в соответствии с частью 37 статьи 26 Закона № 342-ФЗ, принятого одновременно с Законом № 339-ФЗ, такой доступ считается обеспеченным, если на дату начала создания объекта недвижимого имущества на земельном участке, расположенном в границах зоны с особыми условиями использования территории, соблюдалось хотя бы одно из следующих условий:#❝

Наличие данного перечня презюмирующих обстоятельств не исключает установления судом факта того, что названные выше сведения были доведены до землепользователя иным способом.#❝

Ссылаясь на положения абзаца второго пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Закона № 339-ФЗ и одновременно отвергая положения пункта 1 части 37 статьи 26 Закона № 342-ФЗ, суды указали, что в соответствии со статьей 27 Закона № 342-ФЗ данный закон с учетом указанных в этой статье исключений вступил в силу с 1 января 2019 г., то есть после возведения спорных строений и заключения договора купли-продажи ответчиком.#❝

Между тем отсутствие до этого времени специального указания в законе о том, что внесение в ЕГРН сведений о зоне минимальных расстояний предполагает доведение до всеобщего сведения наличия связанных с ними ограничений, не означает обратного.#❝

Согласно статье 81 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.#❝

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.#❝

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения (пункт 1).#❝

В силу статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется путем внесения сведений в Единый#❝

государственный реестр недвижимости, изменения указанных сведений в данном реестре и исключения указанных сведений из данного реестра в порядке, установленном данным федеральным законом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Российской Федерации. Ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется на русском языке на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, достоверности и доступности его сведений (часть 1).#❝

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными в пределах, установленных законом (часть 5).#❝

Об общедоступности содержащихся в данном реестре сведений разъяснено в абзаце втором пункта 95 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому с момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статья 81 Гражданского кодекса Российской Федерации).#❝

Судом установлено и из материалов дела следует, что сведения о зоне с особыми условиями использования территории с наименованием «зона минимальных расстояний магистральных газопроводов «Бухара - Урал 1 нитка» и «Свердловск-Сысерть» внесены в ЕГРН 27 мая 2014 г., присвоен реестровый номер границы 66:00-6.670 (66.00.2.259), записи о данной зоне с особыми условиями использования территории присвоен статус архивная 1 ноября 2018 г.#❝

Таким образом, судом установлено, что сведения о зоне минимальных расстояний имелись в ЕГРН в период с 27 мая 2014 г. по 1 ноября 2018 г., то есть как во время возведения спорных строений, так и на момент заключения ответчиком договора купли-продажи.#❝

Аналогичные обстоятельства установлены и решением Арбитражного суда Свердловской области от 19 июля 2019 г. по делу № А60-6490/2019, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2019 г. и постановлением Арбитражного суда Уральского округа#❝

от 27 февраля 2020 г., действия Управления Росреестра по Свердловской области по исключению этих сведений с 1 ноября 2018 г. признаны незаконными и на данное управление возложена обязанность их восстановить.#❝

Вопреки установленным обстоятельствам суд первой инстанции, а за ним и суд апелляционной инстанции, сославшись на отсутствие их в выписках из ЕГРН от 5 октября 2017 г. и от 9 октября 2018 г., указали на отсутствие таких сведений в ЕГРН.#❝

Между тем обстоятельств получения этих выписок и причины отсутствия в них названных выше сведений суды не выяснили.#❝

Данным обстоятельствам надлежало дать оценку, поскольку, как указано выше, эти сведения были исключены из ЕГРН в период с 1 ноября 2018 г. до восстановления их по решению арбитражного суда и в кадастровой выписке на земельный участок с КН от 1 декабря 2016 г. они имелись.#❝

С учетом изложенного нельзя признать законными выводы судебных инстанций о том, что наличие сведений о зоне минимальных расстояний в ЕГРН не имеет значения для настоящего дела, и о том, что таких сведений в юридически значимый период в ЕГРН не имелось.#❝

Доводы возражений о том, что в договоре купли-продажи земельного участка продавец заверил покупателя об отсутствии каких-либо ограничений (обременении) в отношении данного участка, может являться основанием для предъявления соответствующих требований к продавцу, связанных с недостоверностью этих заверений, однако не к отказу в иске эксплуатирующей газопровод организации, не являющейся стороной договора.#❝

Ссылаясь на неполучение правопредшественниками ответчика писем о необходимости соблюдения ограничений в использовании земельного участка, судебные инстанции не дали оценки доводам общества о том, что собственник первоначального земельного участка Надькин С.С. должен был знать о наличии ограничений, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН от 14 февраля 2025 г., согласно которой в отношении земельного участка с КН имелись ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56 Земельного кодекса#❝

Российской Федерации, Федеральным законом от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», сроком действия с 9 ноября 2015 г.#❝

Выделенный Надькиным С.С. спорный земельный участок с КН также имел ограничения прав, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», что следует из кадастровой выписки на этот земельный участок от 1 декабря 2016 г.#❝

Причины неполучения адресованной землепользователям корреспонденции суды не обсудили, в то время как в силу статьи 1651 Гражданского кодекса Российской Федерации риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.#❝

Довод судов о непредставлении обществом проектной и исполнительной документации на газопровод эксперту и, соответственно, о праве суда признать факт допустимости уменьшения зоны минимальных расстояний на 30% также не может быть признан обоснованным, поскольку допустимость сокращения расстояния от газопровода не более чем на 30% возможна при условии отнесения участка трубопровода к категории II со 100% контролем монтажных сварных соединений рентгеновскими или гамма-лучами и не более чем на 50% при отнесении их к категории В (примечание 4 к таблице 4 СП 36.13330.2012).#❝

В настоящее время сокращение расстояний от газопровода допустимо при условии оснащения трубопровода средствами автоматизированного отключения при появлении утечек, а также не реже одного раза в два года проведения их диагностирования неразрушающими методами контроля (примечание 4 к таблице 4 СП 36.13330.2012 в редакции от 29 апреля 2019 г.).#❝

Таким образом, сокращение минимальных расстояний до газопровода на определенную величину обусловлено конкретными техническими решениями по снижению опасности данного объекта.#❝

Следовательно, данный технический вопрос не может быть решен без выяснения этих обстоятельств посредством установления судом факта сокращения минимальных расстояний на максимально допустимую величину.#❝

С учетом изложенного решение и апелляционное определение нельзя признать соответствующими требованиям законности и обоснованности (часть 1 статьи 195, абзац второй части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).#❝

Данное нарушение, которое не было устранено кассационным судом общей юрисдикции, является существенным, поскольку повлияло на результат рассмотрения дела и не может быть устранено без отмены судебных постановлений и нового рассмотрения дела.#❝

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает нужным отменить постановления судов первой, апелляционной и кассационной инстанций, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.#❝

Руководствуясь статьями 390 14 -390 16 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:#❝

решение Сысертского районного суда Свердловской области от 14 ноября 2024 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 4 марта 2025 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 6 августа 2025 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.#❝

Председательствующи#❝

Судьи#❝