Об истребовании имущества из чужого незаконного владения

79220_2552867

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 305-ЭС26-5381

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-303932/2024 3 сентября 2026 г.

Резолютивная часть определения объявлена 26 августа 2026 г. Полный текст определения изготовлен 3 сентября 2026 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Якимова А.А., судей Грачевой И.Л., Хатыповой Р.А. рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу государственного бюджетного учреждения города Москвы «Центр досуга и спорта Троицкого и Новомосковского административных округов города Москвы» на решение Арбитражного суда города Москвы от 10 апреля 2025 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2025 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 марта 2026 г. по делу № А40-303932/2024 по иску государственного бюджетного учреждения культуры города Москвы «Объединение культурных центров Новомосковского и Троицкого административных округов» к индивидуальному предпринимателю Яцухно Сергею Викторовичу, акционерному обществу

«Вкусвилл» об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В судебном заседании приняли участие:

представитель Генеральной прокуратуры Российской Федерации Докучаева Е.Н. (по доверенности от 24 августа 2026 г. № 8-32-2026);

представитель государственного бюджетного учреждения города Москвы «Центр досуга и спорта Троицкого и Новомосковского административных округов города Москвы» Львова Г.А. (по доверенности от 28 июля 2026 г. № 03-18-63/26);

представитель индивидуального предпринимателя Яцухно С.В. – Тибанов И.С. (по доверенности от 25 февраля 2026 г. № 77 АЕ 2307682);

представитель Правительства Москвы Суданец Б.М. (по доверенности от 22 января 2026 г. № 4-16-2/26);

представитель Департамента культуры города Москвы Амирханян Д.Р. (по доверенности от 28 апреля 2026 г. № ДК-01-22-15/26);

представитель Департамента городского имущества города Москвы Кристиан С.Э. (по доверенности от 17 декабря 2025 г. № ДГИД-1024/25);

представитель общества с ограниченной ответственностью «Рентель» Гришанов Е.Д. (по доверенности от 12 августа 2026 г. № 20/26);

представители государственного автономного учреждения города Москвы Московский научно-исследовательский и проектный институт жилищного хозяйства «МосжилНИИпроект» Шашкина Ю.В. (по доверенности от 29 декабря 2025 г. № 209), Ушаков С.А. (по доверенности от 29 декабря 2025 г. № 210).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Якимова А.А., выслушав объяснения представителя истца, поддержавшего доводы кассационной жалобы, и представителя явившегося ответчика, возражавшего против ее удовлетворения, а также позицию Генеральной прокуратуры Российской Федерации, пояснения представителей явившихся третьих лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

государственное бюджетное учреждение культуры города Москвы «Объединение культурных центров Новомосковского и Троицкого

административных округов» (далее – ГБУК «ОКЦ НиТАО») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Рентель» (далее – ООО «Рентель») и акционерному обществу «Дикси Юг» (далее – АО «Дикси Юг») об истребовании из незаконного владения нежилого помещения общей площадью 366 кв.м с кадастровым номером 77:17:0120203:1589, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: г. Москва, вн. терр. г. поселение Мосрентген, посёлок завода Мосрентген, д. 35, помещение 1Н (далее – Помещение), об обязании передать Помещение истцу в освобожденном виде по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы (далее – ДГИ г. Москвы), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление Росреестра по Москве), государственное автономное учреждение города Москвы Московский научно-исследовательский и проектный институт жилищного хозяйства «МосЖилНИИПроект» (далее – ГАУ «МосЖилНИИПроект»), общество с ограниченной ответственностью «Группа Абрис» (далее – ООО «Группа Абрис»), Департамент культуры города Москвы.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 27 февраля 2025 г. произведена замена ответчиков ООО «Рентель» и АО «Дикси Юг» на индивидуального предпринимателя Яцухно Сергея Викторовича (далее – ИП Яцухно С.В.) и акционерное общество «Вкусвилл» (далее – АО «Вкусвилл»).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Рентель», АО «Дикси Юг» и акционерное общество «Банк Дом.РФ» (далее – АО «Банк Дом.РФ»).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 апреля 2025 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2025 г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 3 марта 2026 г., в удовлетворении иска отказано.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 13 ноября 2025 г. ГБУК «ОКЦ НиТАО» заменено правопреемником – государственным бюджетным учреждением города Москвы «Центр досуга и спорта Троицкого и

Новомосковского административных округов города Москвы» (далее – ГБУ «ЦДС ТиНАО г. Москвы»).

ГБУ «ЦДС ТиНАО г. Москвы» обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой на судебные акты по настоящему делу, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 23 июля 2026 г. кассационная жалоба ГБУ «ЦДС ТиНАО г. Москвы» вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

До судебного заседания от ООО «Рентель» и АО «Вкусвилл» поступили отзывы, в которых заявители считают законными вынесенные по делу судебные акты и просят отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

От Генеральной прокуратуры Российской Федерации поступило ходатайство о вступлении в дело в порядке части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В соответствии с абзацем пятым части 1 и абзацами первым, вторым части 5 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе вступить в дело, рассматриваемое арбитражным судом, на любой стадии арбитражного процесса с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле, в целях обеспечения законности, по делам об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

Совещаясь на месте, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила: ходатайство Генеральной прокуратуры Российской Федерации о вступлении в дело в порядке статьи 52 АПК РФ удовлетворить.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 29111 АПК РФ).

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 11 июля 2022 г. по

делу № А40-25097/2022 произведена государственная регистрация права собственности города Москвы на Помещение, о чем в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) была внесена запись от 24 августа 2022 г.

Распоряжением ДГИ г. Москвы от 9 декабря 2022 г. № 72289 Помещение было закреплено за ГБУК «ОКЦ НиТАО» на праве оперативного управления.

ДГИ г. Москвы передал, а ГБУК «ОКЦ НиТАО» приняло Помещение по акту приема-передачи от 16 декабря 2022 г. № 11-235/22/469.

Государственная регистрация права оперативного управления ГБУК «ОКЦ НиТАО» на Помещение произведена 21 декабря 2022 г.

В 2023 году ГАУ «МосЖилНИИПроект» в интересах истца разработал проектно-сметную документацию на капитальный ремонт Помещения.

Во исполнение договора от 4 сентября 2023 г. на выполнение работ по капитальному ремонту Помещения 15 сентября 2023 г. ГБУК «ОКЦ НиТАО» передало объект подрядчику – ООО «Группа Абрис».

Судебными актами по делу № А40-269883/2022 было признано право собственности ООО «Рентель» на Помещение. 27 ноября 2023 г. на основании судебного решения произведена государственная регистрации права собственности ООО «Рентель» на Помещение и прекращены право собственности города Москвы и право оперативного управления ГБУК «ОКЦ НиТАО».

В адрес ГАУ «МосЖилНИИПроект» поступило обращение ООО «Рентель» от 21 декабря 2023 г. № 10 со ссылкой на указанное дело с требованием прекратить работы по капитальному ремонту и освободить Помещение.

ООО «Рентель» заключило с ИП Яцухно С.В. договор купли-продажи Помещения от 13 августа 2024 г. № ДКП-001-2024ЗП-МН35 пом 0; право собственности предпринимателя на Помещение, а также его обременение ипотекой в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» зарегистрировано 19 августа 2024 г.

На основании долгосрочного договора аренды от 15 октября 2024 г. ИП Яцухно С.В. передал Помещение в аренду АО «Вкусвилл» сроком на 7 лет.

ГБУК «ОКЦ НиТАО», полагая, что Помещение выбыло из его владения незаконно, обратилось в суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункты 36, 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской

Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22) и исходил из того, что ГБУК «ОКЦ НиТАО» не доказало право собственности города Москвы на Помещение, а также собственное правомочие данного истца обратиться с названным иском, так как право оперативного управления учреждения находится в прямой зависимости от права государственной или муниципальной собственности.

Со ссылкой на судебные акты по делу № А40-269883/2022 и запись о государственной регистрации права собственности ООО «Рентель» суд заключил, что данное общество как полноправный собственник распорядилось Помещением путем продажи ИП Яцухно С.В., которому, следовательно, в законном порядке перешло право собственности на Помещение и который также на законных основаниях сдал его в аренду АО «Вкусвилл». В рамках названного дела, как указал суд, были отклонены ссылки на факт регистрации права собственности города Москвы на Помещение, так как для регистрации был представлен акт о реализации инвестиционного контракта, который подписан только одной стороной – Правительством Москвы, и вследствие этого он не порождает последствий в отношении имущественных прав на указанные в нем объекты.

Суд указал, что у ДГИ г. Москвы не имелось оснований для закрепления Помещения за ГБУК «ОКЦ НиТАО» на праве оперативного управления, так как право собственности города Москвы на данное помещение с учетом выводов по делу № А40-269883/2022 не возникло.

Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали эту позицию.

Между тем судами не учтено следующее.

В основу правового обоснования отказа в удовлетворении требований судами заложен факт наличия судебного акта о признании права собственности на спорное Помещение за ООО «Рентель» с одновременным погашением зарегистрированного права собственника на это помещение – города Москвы, и, как следствие, по мнению судов, прекращение производного от права публичной собственности права оперативного управления ГБУК «ОКЦ НиТАО», которое также было зарегистрировано.

Право оперативного управления относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками, и подлежит защите в порядке, установленном статьей 305 ГК РФ (пункты 1 и 4 статьи 216 данного кодекса).

В свою очередь, статья 305 ГК РФ устанавливает, что право на истребование имущества из чужого незаконного владения (статьи 301, 302 ГК РФ) принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве оперативного управления; при этом такое лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В случаях возникновения пороков в правоустанавливающих фактах, положенных в основание регистрации права собственности добросовестного приобретателя, абзац второй пункта 2 статьи 223 ГК РФ устанавливает, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 данного кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Следовательно, первичным фактом, подлежавшим установлению по настоящему делу являлся факт добросовестности фактического владельца спорного помещения как в момент разрешения иска по делу № А40-269883/2022, так и по настоящему делу, учитывая, что независимо от наличия пороков в правоустанавливающих документах лица, чье право было первично зарегистрировано на спорный объект, Помещение может остаться в публичной собственности города Москвы и в оперативном управлении истца, чьи права были зарегистрированы на него изначально, если они могли быть признаны его добросовестными владельцами, истребовать которое от них возможно только при наличии оснований, установленных в статье 302 ГК РФ (характер приобретения и выбытия вещи из владения, добросовестность фактического владельца).

По делу № А40-269883/2022 ООО «Рентель» обратилось с иском о признании права собственности на Помещение, поскольку считало себя собственником, незаконно лишенным владения в результате совершения регистрационных действий на основании судебных актов по делу № А40-25097/2022.

Предъявляя иск по настоящему делу, ГБУК «ОКЦ НиТАО» ссылалось на то, что оно фактически владело Помещением в момент разрешения требования ООО «Рентель», однако к участию в деле № А40-269883/2022 не привлекалось, вопрос об изъятии Помещения из его владения не рассматривался, и соответственно необходимые обстоятельства для правильного разрешения данного вопроса в соответствии с положениями статьи 302 ГК РФ, при наличии возражений со стороны ГБУК «ОКЦ НиТАО», не устанавливались.

При этом по настоящему делу суды установили, что после состоявшегося решения суда по делу № А40-269883/2022 от ООО «Рентель» поступило обращение от 21 декабря 2023 г. № 10 с требованием прекратить работы по капитальному ремонту и освободить Помещение, т.е. общество само ссылалось на нахождение Помещения во владении других лиц.

ООО «Рентель» с иском об истребовании имущества из фактического владения ГБУК «ОКЦ НиТАО» не обращалось.

Поскольку вопреки разъяснениям, изложенным в пунктах 6 и 7 Постановления Пленума № 10/22, по делу № А40-269883/2022 ни Правительство Москвы, ни ООО «Рентель» не заявляли о привлечении ГБУК «ОКЦ НиТАО» по делу в качестве соответчика или третьего лица, то учреждение не может быть лишено права на судебную защиту путем предъявления самостоятельного иска в своих интересах.

Спор по делу № А40-269883/2022 не создает безусловной преюдиции для такого иска, а положенные в основу вынесенного по нему судебного решения обстоятельства подлежат оценке в совокупности с новыми основаниями материально-правового требования; иное же ведет к формальному разрешению спора и фактическому отказу в судебной защите.

ГБУК «ОКЦ НиТАО» (в настоящее время – ГБУ «ЦДС ТиНАО г. Москвы») обладает правом на иск в материальном и процессуальном смысле в рамках настоящего дела, поскольку прекращение его владения, о котором оно заявляет, равно как и вещного права, против которого фактически выступило ООО «Рентель», осуществлено без участия учреждения, которое вправе получить защиту в порядке статей 301, 302, 305 ГК РФ в ряде случаев даже против публичного собственника.

Ввиду этого, вопреки доводам ООО «Рентель», заявленным в ходе судебного разбирательства по данному делу, хотя права бюджетного учреждения и производны от права собственника, по вещным спорам о

владении, каковым является предъявленный иск, они не ограничиваются лишь представлением интересов собственника.

Соответственно результат разрешения спора в деле № А40-269883/2022 не препятствует установлению и оценке юридически значимых обстоятельств, необходимых для разрешения иска по настоящему делу.

Кроме того, судами при рассмотрении дела № А40-269883/2022, равно как и настоящего дела, не давалась оценка следующим обстоятельствам.

В частности, по делу № А40-181316/2014 закрытым акционерным обществом «Мосрентген» (далее – ЗАО «Мосрентген») был заявлен иск об обязании Правительства Москвы подписать акт о результатах реализации инвестиционного контракта от 6 июня 2002 г. № 21 в редакции, предложенной истцом.

По данному делу установлено, что между Управлением Федеральной службы налоговой полиции Российской Федерации, Администрацией Ленинского района Московской области (далее – администрация), обществом с ограниченной ответственностью «Соди.Рус» (далее – ООО «Соди.Рус»), открытым акционерным обществом «Мосрентген», Внебюджетным фондом развития жилищного строительства Ленинского района Московской области «Жилище» заключен инвестиционный контракт от 6 июня 2002 г. № 21. Предметом контракта является реализация инвестиционного проекта по строительству многоэтажного жилого комплекса в поселении Мосрентген, поселок завода Мосрентген, общей площадью ориентировочно 20 000 кв.м (далее – МКД), осуществляемому в три очереди.

Впоследствии на основании дополнительных соглашений к инвестиционному контракту от 26 июня 2003 г. № 1 и от 11 января 2011 г. права Федеральной службы налоговой полиции Российской Федерации переданы Министерству внутренних дел Российской Федерации (МВД России), а права ООО «Соди.Рус» по третьей очереди строительства объекта в объеме 100 % − обществу с ограниченной ответственностью «Гранель Девелопмент» (далее – ООО «Гранель Девелопмент»). По результатам реализации инвестиционного проекта в собственность ООО «Соди.Рус» и ООО «Гранель Девелопмент» передается 80 % жилой и нежилой площади объекта; в собственность администрации передаются 15 % жилой и нежилой площади объекта, в том числе на выделение квартир по отселяемым домам, попадающим в пятно застройки, переселение которых производится застройщиком; в

собственность МВД России передаются 3,5 % жилой и 5 % нежилой площади; в собственность ЗАО «Мосрентген» передаются 1,5 % жилой площади объекта.

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестором завершены работы в отношении первой и второй очередей строительства объекта, оформлены акты о результатах частичной реализации контракта от 25 ноября 2005 г. (по первой очереди) и от 19 апреля 2011 г. (по второй очереди).

Согласно техническому паспорту жилой дом № 2 (третья очередь строительства), расположенный в поселке завода Мосрентген, имеет следующие характеристики: общая площадь 18 277,5 кв.м, в том числе общая площадь квартир 12 501 кв.м, нежилые помещения 866,4 кв.м Дополнительным соглашением к инвестиционному контракту от 21 февраля 2012 г., подписанным всеми сторонами, за исключением застройщика – МВД России, доля администрации в жилом доме № 2 (третья очередь строительства) уменьшена до 252,28 кв.м в связи с компенсацией ООО «Соди.Рус» затрат на строительство инженерных сетей и проведение проектноизыскательских работ в размере 62 279 013 рублей 39 копеек.

В соответствии с проектом акта о результатах реализации инвестиционного контракта от 6 июня 2002 г. № 21, предложенным ЗАО «Мосрентген», в собственность администрации в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы передаются 3 квартиры общей площадью 261,6 кв.м, в собственность ООО «Мосрентген» − 2 квартиры общей площадью 127,7 кв.м, в собственность ООО «Соди.Рус» − 25 квартир общей площадью 2 333,7 кв.м, в собственность ООО «Гранель Девелопмент» − 170 квартир общей площадью 10 771,7 кв.м, а также 100 % нежилой площади объекта – три нежилых помещения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 мая 2015 г. по делу № А40-181316/2014, оставленным без изменения судебными актами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении иска ЗАО «Мосрентген» об обязании Правительства Москвы подписать акт о результатах реализации инвестиционного контракта от 6 июня 2002 г. № 21 в части строительства жилого дома по адресу: г. Москва, п. Мосрентген, поселок завода Мосрентген, д. 35, отказано. Суд счел дополнительное соглашение к инвестиционному контракту от 21 февраля 2012 г. незаключенным ввиду отсутствия подписи МВД России, исключения его доли, а также недоказанности обоснованности исключения нежилых помещений из доли,

отходящей администрации, и существенного ее снижения в целом, тогда как именно это соглашение было положено в основу судебного акта по делу № А40-269883/2022 и факт признания его незаключенным существовал в момент разрешения спора.

По делу № А40-25097/2022 ДГИ г. Москвы обратился с заявлением о признании недействительным решения Управления Росреестра по Москве от 12 ноября 2021 г. об отказе государственной регистрации права собственности города Москвы на Помещение.

Удовлетворяя заявление, Арбитражный суд города Москвы, решение которого от 11 июля 2022 г. оставлено в силе постановлением суда апелляционной инстанции, указал, что для совершения акта государственной регистрации права ДГИ г. Москвы представил все необходимые документы, соответствующие установленным требованиям, в том числе акт о результатах реализации инвестиционного контракта, отклонив ссылку управления на односторонний характер данного акта.

По делу № А41-99179/2022 АО «Дикси Юг» (арендатор) обратилось к ООО «Рентель» (арендодатель) с иском о взыскании гарантийного платежа по договору аренды от 14 ноября 2014 г. № Д-50897/2014/КДА, предметом которого являлось предоставление в пользование Помещения сроком на 11 месяцев, а впоследствии – бессрочно. В обоснование иска АО «Дикси Юг» ссылалось, что вынуждено было досрочно освободить арендуемое помещение в сентябре 2022 г. в связи требованием ДГИ г. Москвы и регистрацией права собственности города Москвы на помещение.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 8 февраля 2023 г., оставленным без изменения судебными актами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении иска АО «Дикси Юг» отказано, так как смена собственника арендуемого помещения не влечет прекращения аренды, а доказательство расторжения договора арендатором не представлено.

По делу № А40-269883/2022 при удовлетворении иска ООО «Рентель» к Правительству Москвы о признании права собственности на Помещение судами установлено, что между ООО «Гранель Девелопмент» и ООО «Рентель» заключен предварительный договор купли-продажи от 17 декабря 2013 г., по условиям которого стороны договорились о заключении основного договора в отношении Помещения; ООО «Рентель» оплатило стоимость Помещения в размере 31 110 000 руб.

Суды также сослались на дополнительное соглашение к инвестиционному контракту от 21 февраля 2012 г. (ранее по делу № А40-181316/2014 признано незаключенным); на судебные акты по делу № А41-99179/2022, договор управления, заключенный ООО «Рентель» с управляющей компанией, платежные поручения по перечислению денежных средств за содержание Помещения, что в совокупности, по мнению судов, подтверждало фактическое владение ООО «Рентель».

Судами указано на невозможность подписания акта о результатах реализации инвестиционного контракта, который в соответствии с его условиями, является основанием для возникновения права собственности содольщиков на помещения, выделенные в натуре, в связи с ликвидацией ООО «Соди.Рус» и ООО «Гранель Девелопмент», на односторонний характер акта, на основании которого было зарегистрировано право собственности города Москвы, в связи с чем суды пришли к выводу о допустимости признания права собственности за ООО «Рентель» на основании изложенных выше доказательств.

Таким образом, в спорах по поводу возникновения вещных прав на Помещение в судебных актах содержатся различные выводы, что в интересах справедливого и всестороннего судебного разбирательства должно быть устранено в рамках настоящего дела с учетом установленных судами ранее обстоятельств, их совокупной правовой оценки и подлежащих установлению фактов добросовестности владения применительно к виндикационным требованиям, ранее не рассматривавшимся между сторонами спора.

Как следует из разъяснений, изложенных в пунктах 1, 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление Пленума № 54), наличие государственной регистрации права продавца на недвижимое имущество, созданное им в результате инвестиционной деятельности, определяет правовые последствия для покупателя при исполнении заключенного с продавцом договора куплипродажи будущей вещи в отношении данного имущества.

Так, в соответствии с пунктом 1 постановления Пленума № 54 отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество – предмет договора – само по себе не является

основанием для признания такого договора недействительным, однако для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Как разъясняет пункт 5 постановления Пленума № 54, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в государственном реестре, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В настоящем деле не усматривается регистрации права собственности на Помещение за ООО «Гранель Девелопмент», а из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН следует, что первая запись в отношении Помещения содержит сведения о регистрации права собственности города Москвы на основании судебного решения по делу № А40-25097/2022.

Согласно пункту 21 постановления Пленума № 10/22 регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.

Судами по настоящему делу не оценивалась добросовестность фактического владения ООО «Рентель», которое должно выражаться не только в несении бремени расходов на поддержание недвижимого имущества в надлежащем техническом состоянии, в отчислениях на его содержание и улучшение, в использовании в потребительских или предпринимательских целях, но и в уплате обязательных публичных платежей, в том числе в исполнении обязанности по уплате налогов на имущество и прибыль.

Поскольку установление обстоятельств в деле № А40-269883/2022 осуществлялось без участия ГБУК «ОКЦ НиТАО», которое заявляло о

нахождении Помещения в его фактическом владении, то выводы суда по делу № А40-269883/2022 относительно фактического владения для истца в данном деле значения не имеют.

В решении от 22 мая 2023 г. по делу № А40-269883/2022 суд первой инстанции прямо указал, что признает право за ООО «Рентель» в силу отсутствия спора о праве со стороны иных лиц, кроме города Москвы.

При рассмотрении настоящего дела в Арбитражном суде Московского округа АО «Вкусвилл» представило ходатайство об исключении его из числа соответчиков, сославшись на расторжение договора аренды с ИП Яцухно С.В. Из приложенных к ходатайству документов следует, что в настоящее время сменился собственник Помещения (об этом указывается также в отзыве АО «Вкусвилл», поступившем в Верховный Суд Российской Федерации).

В связи с этим рассмотрение настоящего спора о защите владения без установления фактических владельцев на данный момент не представляется возможным.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав ГБУ «ЦДС ТиНАО г. Москвы», в связи с чем обжалуемые судебные акты согласно части 1 статьи 29111, пункта 2 части 1 статьи 29114 АПК РФ подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное в настоящем определении, исходя из этого установить обстоятельства, существенные для правильного рассмотрения дела, и разрешить спор, применив нормы материального права в приведенном истолковании.

Руководствуясь статьями 167, 176, 29111–29115 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила: решение Арбитражного суда города Москвы от 10 апреля 2025 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2025 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 марта 2026 г. по делу № А40-303932/2024 отменить.

Дело № А40-303932/2024 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определение вступает в законную силу со дня вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья А.А. Якимов

Судьи И.Л. Грачева

Р.А. Хатыпова